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Kreditrechner

Berechne deine monatliche Kreditrate, Gesamtkosten und Restschuld. Mit Tilgungsplan-Diagramm und Sondertilgung.

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Gesamte Zinszahlungen

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Restschuld nach 10 Jahren

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Laufzeit

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Was ist ein Annuitätendarlehen?

Die häufigste Kreditform für Immobilienfinanzierungen in Deutschland ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlst du über die gesamte Zinsbindungsfrist eine gleichbleibende monatliche Rate – die sogenannte Annuität. Diese setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil steigt.

Wie funktioniert die Berechnung?

Die monatliche Rate berechnet sich aus der Kreditsumme multipliziert mit der Summe aus Zinssatz und anfänglichem Tilgungssatz, geteilt durch 12 Monate. Der Tilgungsplan zeigt, wie sich Zins- und Tilgungsanteil über die Laufzeit verschieben. Sondertilgungen reduzieren die Restschuld zusätzlich und verkürzen die Gesamtlaufzeit.

Monatliche Rate = Kreditsumme × (Zinssatz + Tilgungssatz) / 12

Praktisches Beispiel

Du finanzierst eine Immobilie mit 250.000 € zu 3,5 % Zinsen und 2 % anfänglicher Tilgung:

  • Monatliche Rate: 1.145,83 €
  • Restschuld nach 10 Jahren: ca. 193.000 €
  • Gesamte Laufzeit: ca. 30 Jahre
  • Gesamte Zinszahlungen: ca. 162.000 €

Tipps zur Immobilienfinanzierung

  • Höhere Tilgung wählen: Eine Anfangstilgung von mindestens 2 % (besser 3 %) verkürzt die Laufzeit erheblich und spart Zinsen.
  • Sondertilgungen nutzen: Viele Banken erlauben 5-10 % Sondertilgung pro Jahr. Nutze diese Möglichkeit bei Bonuszahlungen oder Erbschaften.
  • Zinsbindung beachten: Bei niedrigen Zinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung (15-20 Jahre) für Planungssicherheit.
  • Eigenkapital einbringen: Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto besser ist der Zinssatz und desto geringer die Gesamtkosten.

Häufige Fragen zum Kreditrechner

Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Nach Ende der Zinsbindung (typischerweise 10-15 Jahre) musst du die Restschuld umfinanzieren – also einen neuen Kredit zu den dann aktuellen Konditionen aufnehmen. Deshalb zeigt unser Rechner die Restschuld nach 10 Jahren als wichtige Kennzahl.
Wie viel Kredit kann ich mir leisten?
Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte maximal 35-40 % deines Nettoeinkommens betragen. Berücksichtige dabei auch Nebenkosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung) von ca. 3-4 € pro Quadratmeter monatlich.
Was sind die Kaufnebenkosten?
Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten von ca. 7-12 % des Kaufpreises an: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %) und ggf. Maklerprovision (3-7 %). Diese müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.